Punta Cana sigue siendo un imán para el capital español, especialmente en el sector inmobiliario, abarcando desde el desarrollo hotelero hasta la compra de propiedades residenciales y vacacionales. Sin embargo, invertir en bienes raíces en esta zona de la República Dominicana (RD) requiere un rigor legal que va más allá de la estética del proyecto. Para blindar tu inversión, CGR Lawyer España detalla los aspectos legales indispensables.

1. La Seguridad Jurídica del Título de Propiedad

El sistema dominicano de propiedad se basa en la Ley de Registro Inmobiliario (Ley 108-05), que proporciona un alto grado de seguridad jurídica, pero requiere una debida diligencia minuciosa:

• Certificado de Título: Es el documento oficial emitido por el Registro de Títulos que prueba la titularidad. Este debe estar libre de cargas y gravámenes. Es vital confirmar que el inmueble esté deslindado (límites definidos con precisión técnica) y que su descripción coincida con la realidad física.
• Due Diligence (Diligencia Debida): Este paso es innegociable. Un abogado local debe verificar la cadena de títulos por al menos 30 años, confirmar que el inmueble no está sujeto a litigios o expropiaciones, y que todos los impuestos territoriales (como el IPI – Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) estén al día.
• Inmuebles en Zonas Costeras: Es crucial verificar que la propiedad no invada la faja de 60 metros desde la pleamar, considerada de dominio público, donde las restricciones de construcción son estrictas.

2. Cumplimiento Regulatorio y Permisología Local

El desarrollo inmobiliario en Punta Cana está sujeto a una compleja red de permisos nacionales y municipales:

• Permiso de Uso de Suelo y Construcción: La inversión debe contar con el permiso del Ayuntamiento correspondiente (Verón-Punta Cana o Higüey). Este proceso puede ser largo y exige la revisión de planos y el cumplimiento de códigos de construcción.
• Licencia Ambiental: Cualquier desarrollo que impacte el medio ambiente (especialmente en zonas costeras) requiere una licencia del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales. La ausencia o el incumplimiento de esta licencia paraliza la obra y genera multas severas.
• CONFOTUR (Ley 158-01): Para proyectos turísticos (hoteles, resorts), la certificación por CONFOTUR es esencial, ya que otorga los beneficios de exención de impuestos (ISR, IPI) por hasta 15 años. El proyecto debe ser declarado de interés turístico nacional.

3. Aspectos Fiscales de la Transacción

• Transferencia de Propiedad: La venta de un inmueble genera un Impuesto sobre Transferencias Inmobiliarias, que asciende al 3% del valor de la propiedad (el mayor entre el precio de venta y la valoración oficial). Este impuesto lo paga generalmente el comprador.
• Retención a No Residentes: Si el vendedor es extranjero (no residente), el comprador debe retener un porcentaje del precio de venta a cuenta del Impuesto sobre la Renta.
• Estructura de Compra: Para evitar la exposición personal, las empresas españolas suelen constituir una Filial (SRL o SAS) dominicana para ser la titular del inmueble, limitando así la responsabilidad.

El Valor del Asesoramiento Transfronterizo

El mercado inmobiliario en Punta Cana es dinámico, pero sus riesgos son intrínsecos al boom de crecimiento. La coordinación entre tu equipo legal en España (para estructuración fiscal) y tu abogado de bienes raíces en el terreno (para Due Diligence y permisología) es el único camino seguro. CGR Lawyer España te proporciona esa visión integral y la conexión local para proteger tu capital.

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